香港政府已将一份价值港币10.3亿元的招标合同授予一个由6家公司组成的联营体，用于开发北部都会区旗舰项目洪水桥／厦村新发展区。这片占地3万公顷的农地将被改造为与深圳融合的科技枢纽。然而，就在政府庆祝合同落槌之际，交易本身的结构设计已悄然透露出投资方信心存疑的底色。
--- 背景 ---
北部都会区是香港迄今规模最为宏大的土地开发计划，总面积达3万公顷，目标是将新界北部大片农业用地转化为集科技产业、住宅及基础设施于一体的新市镇群，并与毗邻的深圳形成协同发展格局。洪水桥／厦村项目是该计划的旗舰地块，亦是检验北部都会区能否从愿景落地为现实的首块试金石。政府采用双信封招标制度，货币出价占评分权重30%，非货币准则——包括创造就业及企业质素——占权重70%，以此引导开发商在经济承诺以外提出更全面的发展方案。
--- 事实 ---
中标联营体"HSK新发展"由中国海外土地投资、招商局置地、华润置地（海外）、中国旅游集团、京东及信和置业旗下子公司共同组成，共计6家企业。该联营体获授权开发面积约11公顷的地块，预计投资总额为港币168亿元，并承诺创造6,000个就业职位及兴建3,000个住宅单位，上述数字均见于周一发布的官方声明。
根据安排，联营体将在50年地契年期内兴建3个住宅地盘，可提供约3,000个单位，并同步建设一个企业及科技园。然而热情至此戛然而止：在整个科技园板块中，联营体仅负责开发及营运3个科技园中的1个。另外2个科技园合共面积4.5公顷，将由政府透过洪水桥工业园公司负责开发及营运。联营体须于2028年底前完成所有园区的平整工程，并将额外地块交还政府。
发展局局长甯汉豪将是次批出合约定性为联营体对北部都会区投下信任票的明证，并以上述双信封招标评分机制加以阐释。
--- 各方立场 ---
前立法会议员刘国勋表示，是次结果清楚显示各方对北部都会区充满信心。但他同时指出一个令人忧虑的信号：联营体仅负责营运3个科技园中的1个，反映市场对持续长期投资仍持审慎态度。香港测量师学会土地政策小组主席刘振江则对这项安排持较为正面的看法，形容此次结果是正面成果。两种立场并存，折射出业界对同一项目的解读存在明显分歧。
--- 尚不明确 ---
现有报道均未就以下核心问题作出解释：私人开发商为何甘愿仅营运1个园区，而将其余2个园区拱手交予政府？推动这6家联营体成员接受此安排的激励机制究竟为何？此外，亦无任何资料披露是否存在其他竞投者，以及其他方案的具体内容。联营体内部的风险分担机制、各成员的出资比例及决策架构，同样未有任何公开说明。
--- 未解问题 ---
若科技行业对北部都会区的发展愿景真正充满信心，为何中标联营体仅接受营运3个科技园中的1个，而将其余三分之二的科技园基础设施控制权拱手让予政府？
是什么样的风险评估，令这6家公司共同判断营运超过1个园区在商业上并不可行？
这种"政府主导、私人配合"的结构安排，是否意味着政府对项目的信心已远超私人投资者的实际底气？
--- EPM分析 ---
这份招标合同撕开了香港增长叙事的一道裂缝。政府亟需以开发和就业填满3万公顷土地，但私营部门的热忱显然经过精心测量。将3个科技园中的2个委交政府直接营运，并非市场活力旺盛的表现，而是一种坦白的承认——即便是实力雄厚的中资企业与电商巨头，也在对这一愿景进行对冲下注。
双信封评审制度将非货币准则的权重定为70%，货币出价仅占30%，此举固然有其引导意图，却也在客观上降低了市场以真实价格信号表达意愿的空间。168亿元的投资承诺与6,000个就业岗位的数字固然亮眼，但若剥去这层光鲜，留存其中的私人资本，选择的是住宅与物流收益，而非科技园区的长期经营风险。京东或将为现代物流枢纽提供重要支撑，但这与政府所推介的"科技城市"定位之间，仍存在相当距离。香港的领导层已宣示了雄心，但尚未令市场信服：这份雄心终将兑现回报。
📌 EPM结论: 北部都会区招标的落槌，是一次值得记录的里程碑，却不是一次足以消除疑虑的胜利。联营体由6家背景雄厚的中资及香港企业组成，168亿元的投资承诺与6,000个就业岗位的目标并非空洞之词，但科技园的三分一私营、三分二官营格局，已将这份信心的真实成色暴露无遗。私人资本选择了住宅地产与物流，而非科技园区的全盘运营风险，这一抉择本身就是一份无声的风险评估报告。香港政府有理由以是次批约为短期政绩，却无理由将此解读为市场对整个北部都会区愿景的全面背书。真正的考验，将在2028年地块交还之后——届时，那2个由政府直接营运的科技园是否能够产出真实的科技经济成果，才是这场宏大叙事能否自圆其说的关键。 ✍️ Erick Prometeo | erickprometeomedia.com