中国三部委联合发布新指引，推动房地产行业从预售未竣工住宅转向销售已完工住宅。这一改革触及自1990年代以来支撑中国楼市高速扩张的核心融资逻辑，被业内人士视为行业底层模式的根本性重塑，而非单纯的市场刺激举措。
--- 背景 ---
中国的商品房预售制度形成于1990年代，其核心机制是允许开发商在住宅尚未竣工之前便公开销售，以此筹集项目开发资金。这一模式在相当长的时期内推动了住房市场的繁荣与大规模城镇化进程。然而，2021年，大量楼盘烂尾、工程质量纠纷频发，以及预售资金监管漏洞等问题集中暴露，令这一制度的脆弱性引发广泛关注。据统计，2025年约三分之二的新建住宅在施工期间便已完成销售。
--- 事实 ---
上周五，住房和城乡建设部、国家金融监督管理总局与自然资源部三部委联合发布新指引，明确推进已竣工住宅的销售工作。根据新规，针对现有预售项目，开发商须在建筑主体结构——包括地基、混凝土楼板及屋顶——全部完工之后，方可启动销售。国内房地产咨询机构克而瑞（CRIC）估计，由于此前大多数城市允许开发商在地基完工后即可开盘预售，新政策可能导致预售时间推迟约1年。
在资金监管层面，住房主管部门被鼓励加强销售监督，要求购房者的全部付款——包括首付款和按揭贷款——须存入受监管的项目专用账户。资金须待住宅通过竣工验收后，方可划转至开发商账户，而竣工验收须在地方住房主管部门监督下由开发商组织实施。与此同时，中央银行发布规定，将住房项目融资与主办银行挂钩，并将个人住房按揭贷款的最长期限由30年延长至40年。中国证券监督管理委员会亦发布指引，要求推进开发商融资改革，引导融资方式从以信用为基础的授信模式转向对整体项目的综合评估。
--- 各方立场 ---
上海易居房地产研究院副院长严跃进将此次改革定性为行业思维方式的根本转变——从过去追问"有没有"，转向如今审视"好不好"。他认为，住房领域的改革与真实的市场需求紧密相连。在他看来，此次系列举措的目标在于重塑行业的底层运行模式，即开发商如何筹集和管理资金、购房者如何安排购房融资，而非单纯着眼于拉动交易量。
--- 尚不明确 ---
目前，受监管账户的监督机制如何在各地司法管辖区实现统一执行，仍不明朗。在过渡期内，预售延迟对中低收入购房群体在可负担住房获取方面的实际影响，同样尚无定论。
--- 未解问题 ---
在行业适应预售延迟的过渡期间，中低收入购房者实际承担的住房成本将达到何种水平？
若购房者与地方主管部门之间发生法律纠纷，是否会出台额外保护机制，以确保受监管账户中的资金不会因此冻结？
依赖预售储蓄积累购房资金的流动务工人员，将如何应对长达约1年的预售延迟所带来的冲击？
--- EPM分析 ---
此次改革面临一道深层的伦理张力：保护已被市场失灵所伤害的购房者，需要严格的资金监管；然而，将预售时间推迟约1年，可能将那些依赖现行模式积累首付款的中等收入家庭拒于门外。监管层提供了若干缓冲工具——将按揭贷款最长期限延长至40年、推进开发商融资改革——但这些工具存在将风险转嫁给未来世代的隐患，而未能触及行业结构性波动的根源。
受监管账户与竣工验收机制是必要的保护手段，但它们无法替代深层次的信贷改革，也无法保证资金管理在每一个城市都能得到公平、透明的执行。改革的成效，最终将取决于各地落实力度是否均衡一致——而这恰恰是中国房地产治理长期以来最难攻克的难题。
📌 EPM结论: 在EPM看来，此次新规针对的是一个已然失灵的模式所呈现的症状，而非其根基所在：开发商对预售作为融资机制的深度依赖。受监管账户与竣工验收是必要的保护措施，但若缺乏深层信贷改革，以及各城市透明、统一的资金管理监督，最脆弱的购房群体将再度成为制度调整代价的承担者。将按揭期限延长至40年，或可减轻短期压力，却也意味着将风险悄然延伸至更遥远的未来。改革的诚意，终将由执行的均衡性来检验。
✍️ Erick Prometeo | erickprometeomedia.com